最高法明确，商品房烂尾优先返还购房款，期房是否不再烂尾？

这个文件的出台，不仅仅是一个保护商品房消费者那么简单，厘清了一些债权债务上的法律关系，让执行中的一些痛点问题，有明确的政策依据：

比如，给了购房者（合理推理包括为了实现保护购房者利益的保交楼资金）优于存量债权人尤其是抵押债权人（金融机构）的权利，扫清了保交楼中存量债权人尤其是金融机构制造的障碍。通过司法解释的名义，将购房者法律权利的优先级提升，保证了其正当性。

这样一来，金融机构也有了台阶下，比如金融机构允许保交楼优先失去了部分利益，也有了尽职免责的依据。毕竟政策都这么讲了，执行就是了。

三、这个司法解释，带来了很强的政策指导作用，给市场定调了：

1、购房人的权利是拿到房子，而不是各种无理取闹。如果你退房，那就不是购房人，只能像普通债权人一样，不能得到优先保护。这是实操中最头疼的问题，这样一来保住了进行中的交易。法律引导大家继续履行合同，把还贷的义务继续履行下去，不要给楼市制造更多麻烦。

2、如果确定不可能交房了，那所有购房人（含交易进行中的购房人）都受到保护，这份保护优先于工程款和抵押权。言外之意是：既然政策都这么说了，那就放心大胆地等吧，有政策兜底呢，别怕。

在房子彻底没什么可能性交付的情况下，开发商就要先偿还消费者的购房款，顺序优先于给承包商的建设工程价款优先受偿权和传统的抵押权，注意这里不需要再以“居住为目的”了。那无论是不是居住为目的，都优先；如果是能交房，那就交全款，拿到房产。这样一来，烂摊子明显就缩小了，很多问题迎刃而解。

说实话，这个批复在实践中作用有限，因为很多开发商到时候账上早没钱了，这个文件利好的因素在于起码把购房者在“欠债还钱”中的地位给明确提高了，有点钱购房者先分，不至于吃承包商和抵押权人剩下的残羹冷炙，或者干脆钱被前面的人就给分完了，啥也吃不到。